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地上權宅像長期租屋 比較省錢

根據房仲最新房產趨勢調查，目前民眾對於購買地上權的意願，竟高達71%不願意購買，主因是房屋使用有期限與無實質產權。商仲業者指出，購買地上權或使用權住宅其實是「長期租約」的概念，不過，相較一般租屋，可減少搬遷以及屋主態度的困擾，居住生活相較穩定。

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　　假設相同地段的3房住家，若選擇購買期限50年的地上權或使用權住宅，購屋總價1400萬元，因無實質產權可擔保，貸款成數較低，自備款需準備4~5成，約560~700萬元，加上利率較高，平均來說約3%，假設利率不變，推估往後20年，每月支出房貸金額約3.8萬~4.65萬元，20年支出成本超過1600萬元，但不包括每年需繳納的地租與房屋稅等變動成本。

　　至於選擇以租屋方式，根據內政部不動產資訊平台調查，3房每月租金3.5~4.2萬元，假設不考慮折現率、經濟變動或是租金漲幅等其他條件，50年所要花費的租金超過2000萬元。

　　其實選擇地上權住宅或租屋，端看民眾需求與偏好，至於每月繳付房貸，其實就像是每月付租金的概念，不過，地上權或使用權住宅，最大的支出成本購屋總價與房貸是20年分攤支付。

不動產改採市價列帳 國泰金淨值增近千億

國泰金（2882）投資性不動產改採市價評估，淨值大進補！國泰金昨開董事會，通過將投資性不動產改採市價列帳，國壽淨值將暴增1240億元、整體淨值將增至2713億元；國泰金淨值將增加942.5億元至3795.1億元，每股淨值也從23.84元增至31.72元。
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　　國壽不動產採市價評估、淨值暴增，高於市場預期，除了是國內壽險業淨值最高者，也是首家確定採新會計準則的壽險業者；值得注意的是，因國壽淨值增加，根據法令規定，將可新增496億元銀彈進行海外併購。
　　每股淨值提高至31.72元
　　國泰金昨召開董事會，通過會計政策改變，將投資性不動產由成本法，改為以公允價值評價，將反映在第一季財報上，不會影響去年財報。
　　其中，國壽淨值將增加1240億元，國泰世華銀淨值增加19.1億元，整體金控淨值增加942.5億元，金控淨值達3795.1億元，國泰金每股淨值將增7.88元、增至31.72元。
　　國壽截至去年底為止，不動產帳面投資金額投資用加上自用為2600億元；由於國壽旗下有近200棟不動產，目前76棟投資性不動產、加上18棟自用不動產改採分層認列等共94棟重新分類，自用不動產還有超過100棟仍是以成本認列。
　　國壽副總林昭廷說，過去採成本法評價不動產，造成不動產帳面價值低估，在採用公允價值評估負債及投資性不動產後，不但無須再增提準備金，投資性不動產增值也可全數反映在淨值，資產淨值比也從25倍下降至14.1倍，財務健全度明顯提升。
　　過去有信評公司擔心國內壽險業利差損問題嚴重，林昭廷也說，壽險業雖有利差損問題，但還有其他利源包括死差益、費差益足以COVER，其實壽險業並沒有想像中差，應也足以接軌IFRS。
　　不過，外界擔憂投資用不動產改採市價評價，但若市場波動、房價一旦回落，該怎麼辦？林昭廷認為，國壽評估過應是可忍受的風險，房市不會像股市每天變動那麼大，要再上去不易，但應可持穩。
　　另，國泰金先前宣布要打亞洲盃，林昭廷也表示，因國壽淨值的增加，等於國壽可進行海外併購的籌碼將額外多出近500億元，將有比同業更佳的打亞洲盃籌碼。

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